CONSIDERAȚII GENERALE CU PRIVIRE LA TIPOLOGIA ACTELOR CARE CONFIRMĂ DREPTUL DE PROPRIETATE

Unul dintre obiectivele specialistului imobiliar în vederea acordării unei asistențe juridice profesioniste ține de stabilirea și verificarea corespunderii actului confirmativ al dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Acesta poate fi confirmat prin prezentarea unuia dintre actele specificate mai jos :

Contractul de vânzare-cumpărare

Codul civil defineşte contractul de vînzare – cumpărare, în care o parte, numită vînzător, se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi (cumpărătorului), iar aceasta din urmă se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit. Cercetătorii în domeniu definesc contractul de vînzare – cumpărare, ca fiind o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintîi preţul lui.

Noţiunea legală de contract de vânzare-cumpărare o găsim în art.753 a Codului civil[2] al Republicii Moldova (în continuare CC RM), conform căruia prin contractul de vânzare-cumpărare „o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit”.

Certificatul de Moștenilor Legal /  Testamentar

Ce este moştenirea?

Potrivit Codului Civil, „moştenirea” înseamnă procedura de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate (care a lăsat moştenirea) către succesorii săi. Acest termen nu include doar bunurile mobile şi imobile pe care le primeşte succesorul, ci şi datoriile pe care le avea defunctul la momentul decesului.

.

Ordinea de preferinţă pentru rudele defunctului este stabilită de Codul Civil, art. 1500, prin care se instituie 3 clase de moştenitori legali.

a) Clasa I – descendenţii (fiii şi fiicele celui care a lăsat moştenirea, la fel şi cei născuţi vii după decesul lui, precum şi cei înfiaţi), soţul supravieţuitor şi ascendenţii privilegiaţi (părinţii, înfietorii) celui ce a lăsat moştenirea;

b) Clasa II – colateralii privilegiaţi (fraţii şi surorile) şi ascendenţii ordinari (bunicii, atât din partea tatălui, cât şi din partea mamei) ai defunctului;

c) Clasa III – colateralii ordinari (unchii şi mătuşile) ai răposatului.

În cazul în care nu sunt moştenitori succesibili în niciuna dintre cele III clase, şi nici soţ supravieţuitor, iar defunctul nu a dispus în mod valabil de bunurile sale prin testament, moştenirea e vacantă şi revine statului.

Conform legislaţiei în vigoare a Republicii Moldova, în cazul decesului unei persoane, bunurile acesteia se preiau de către moştenitori prin intermediul unei proceduri succesorale care se finalizează cu emiterea, de către notar, a unui certificat de moștenitor.

Moştenirea poate fi de două feluri: testamentară şi legală.

  1. Moştenirea testamentară are loc conform testamentului, în care se exprimă ultima voință în privința sorții bunurilor a celui ce lasă moştenirea. Testamentul este un act juridic solemn, personal și nu poate fi întocmit prin reprezentare sau de către terţ.

Testamentul,  poate fi întocmit în una dintre următoarele forme:

  • testamentul autentic – testamentul care a fost autentificat de către un notar public, de secretarii consiliilor locale de nivelul întâi, precum și de consulii misiunilor diplomatice pentru cetățenii moldoveni aflați peste hotare;
  • testamentul olograf – testamentul scris, datat şi semnat de mâna testatorului;
  • testamentul mistic sau secret – testamentul care este scris în întregime, datat și semnat de testator, sigilat și apoi prezentat notarului, care aplică girul de autentificare pe plic și îl semnează împreună cu testatorul.

Dacă circumstanțele permit, e nevoie  să optam pentru forma autentică a testamentului, justificată prin forţa probantă, întrucât notarul îl înregistrează în Registrul electronic al dosarelor succesorale şi a testamentelor, precum și în Registrul de evidenţă al dosarelor succesorale, care reprezintă un sistem unic de evidenţă a testamentelor autentificate notarial pentru asigurarea intereselor patrimoniale ale moştenitorilor testamentari. Totodată, notarul păstrează un exemplar al testamentului autentificat în arhivă. În caz de pierdere sau distrugere a testamentului, se va putea solicita duplicatul acestuia din arhiva deținută de notar.

  •  Moștenirea legală. Dacă cel ce a lăsat moştenirea nu a lăsat niciun testament, or testamentul a fost declarat nul, succesorul testamentar este codecedat sau comorient cu testatorul sau succesorul testamentar este nedemn, atunci patrimoniul defunctului trece către persoanele menţionate în lege (art.1500 din Codul civil). Acest tip de succesiune reprezintă moștenirea legală.

Când, unde și cum se deschide  moștenirea?

Indiferent de faptul dacă  succesorul este legal sau testamentar, succesiunea trebuie să urmeze procedura acceptării. Calitate de moştenitor se dobândește prin acceptarea moştenirii (art. 1516 din Codul civil).

Așadar, acceptarea moştenirii se face în mod expres (prin depunerea unei declarații la notar) sau tacit (când ați intrat în posesia patrimoniului succesoral, folosiți și întrețineți bunurile sau întreprindeți alte acte ce demonstrează intenţia de a accepta moştenirea și puteți proba acest fapt).

În ce termen poate fi acceptată succesiunea?

Termenul de acceptare a succesiunii e de 6 luni de la data deschiderii ei (art. 1517, Cod Civil). Astfel, din ziua decesului, succesorul are la dispoziţie 6 luni pentru a accepta sau nu succesiunea.

Potrivit art. 1519, Cod Civil, termenul de 6 luni de zile arătat mai sus poate fi prelungit de instanţa de judecată cu cel mult 6 luni. Cu acordul celorlalţi succesori, care au acceptat succesiunea în termen, pot fi incluse în cercul moştenitorilor, fără a se adresa în instanţa de judecată, persoanele din clasa succesorală chemată la succesiune care au omis termenul menţionat.

Dacă defunctul a avut 5 copii, iar aceştia vor să lase averea doar unuia dintre ei, toţi cei 5 copii împreună cu soţul supravieţuitor se adresează la notar, unde printr-o declaraţie renunţă la moştenire în favoarea unuia sau mai multor fraţi. Dacă  renunţă  la   succesiune   în   folosul   mai   multor  persoane, moştenitorul poate desemna cota fiecăreia dintre ele.

În lipsa unei astfel de indicaţii, cota lui se împarte egal între succesorii în favoarea cărora a fost anunţată  renunţarea la succesiune. Nu este admisă renunţarea la moştenire în folosul unei persoane private de dreptul la moştenire sau declarate moştenitor nedemn, inclusiv conform unei dispoziţii exprese din testament.

Dacă unicul moştenitor din clasa respectivă renunţă la succesiune, aceasta trece la moştenitorii din clasa următoare, adică la fraţii şi surorile defunctului.

Cum are loc acceptarea moştenirii?

Acceptarea moştenirii se face printr-o declaraţie la notarul la care aţi deschis succesiunea. De obicei, acesta e notarul din regiunea în care se află bunurile. Potrivit legii, succesorul are dreptul de a alege între a accepta (art. 1516, Cod Civil) sau a renunţa la moştenire (art. 1526, Cod Civil).

Un moştenitor nu poate accepta o parte sau renunţa doar la o parte din moştenire (art. 1527, Cod Civil). Însă, dacă succesorul e chemat la moştenirea mai multor cote succesorale, el poate accepta o cotă şi renunţa la altă cotă (art. 1528, Cod Civil).

După ce succesiunea a fost acceptată de către unul sau mai mulţi moştenitori, aceştia vor putea dispune de moştenire numai după obţinerea certificatului de moştenitor, pe care îl eliberează notarul unde aţi deschis succesiunea.

În concluzie, în cazul moştenirii legale, averea succesorală poate fi primită doar de persoanele strict prevăzute de lege. Dacă credeţi că printre cei care vă vor moşteni legal sunt şi persoane „nepotrivite”, atunci ar trebui să dispuneţi totul într-un testament.

Contract de transmitere-primire al imobilului(privatizare)

În conformitate cu legislația în vigoare al RM, art.12.CC, contractul de vinzare-cumparare, transmitere-primire a locuintei in proprietate privata, incheiat in conformitate cu prezenta lege, se autentifica notarial, se înregistreaza la biroul teritorial de inventariere tehnica și serveste titlu de proprietate.

Contractul de vinzare-cumparare, transmitere-primire a locuintei in proprietate privata se incheie cu unul dintre soti cu acordul scris al tuturor membrilor adulti care locuiesc impreuna (inclusiv al celor care sint plecati temporar).

Instrainarea ulterioara a apartamentului (casei) privatizat se efectueaza de asemenea cu consimtamintul in scris al tuturor membrilor majori ai familiei, care locuiesc in apartamentul (casa) in cauza si au participat la privatizarea lui.

 Privatizarea apartamentelor (caselor) in care locuiesc copii minori orfani se efectueaza in numele lor de tutore (curator) in temeiul autorizatiei scrise a autoritatii tutelare cu indicarea in contractul de vinzare-cumparare, transmitere-primire a apartamentului (casei) a numelui de familie, prenumelui si patronimicului tuturor copiilor minori, care locuiesc sau au dreptul de a locui in acest apartament (casa).

Instrainarea ulterioara a apartamentului (casei) privatizat in numele copiilor minori poate fi efectuata numai la atingerea de catre acestia a majoratului.

Conform art.13 CC al RM, daca in aceeasi locuinta traiesc citeva familii, partea efectiva a fiecareia se stabileste de comisie, cu acordul scris (autentificat de comisie), al tuturor membrilor adulti, la incheierea contractului de vinzare-cumparare, transmitere-primire. Daca familiile care locuiesc in aceeasi locuinta nu au ajuns la o intelegere privind determinarea partilor efective ale fiecarei familii, dupa impartirea spatiului locativ pe cale judiciara fiecare din ele are dreptul, in conformitate cu legislatia in vigoare, sa cumpere in proprietate partea ce i se cuvine.

Contract de investiție

Un agent imobiliar profesionist,în vederea oferirii unei consilieri  calitative cu privire la achiziția unui bun-viitor,va atenționa Clientul referitor la efectele nerespectării clauzelor contractuale de către aşa-numitul vânzător al bunului viitor. Pentru a diminua consecinţele unei tranzacţii nereuşite privind procurarea unui asemenea bun, este necesar ca la faza alegerii companiei de construcţie şi negocierii contractului să fie accentuată atenţia la următoarele aspecte:

Compania pe care o alegeţi, trebuie să fie cunoscută pe piaţa imobiliară, să aibă o reputaţie de construcţii calitative, finisate în termen. Urmăriţi cu atenţie proiectele imobiliare realizate de aceasta şi nu ezitaţi să discutaţi cu persoane care au procurat deja imobile de la această companie în condiţii similare şi deja locuiesc în ele. Nu acceptaţi să semnaţi contractul cu o companie intermediară, care se obligă să organizeze efectuarea lucrărilor de construcţie sau are dreptul de a vinde o parte din apartamentele companiei de construcţie în temeiul unor acte semnate între compania de construcţii şi cea intermediară. Există riscul ca acelaşi apartament să fie vândut de către ambele companii concomitent, iar în caz de litigiu să constataţi că firma contractată nu era în drept să vândă imobilul în cauză.

Acceptaţi să procuraţi un apartament într-un bloc locativ care este construit în proporţie de 60-70% şi doar în asemenea caz să achitaţi prima rată. Sumele restante insistați să le achitaţi după darea blocului în exploatare. Astfel, puteţi verifica intenţiile companiei de construcţie, care dacă este sigură pe capacitatea ei de lucru va accepta asemenea condiţii de plată.

La faza de negociere a contractului aveţi dreptul de a solicita actele care confirmă dreptul companiei de construcţie de a demara/efectua lucrările de construcţie (autorizaţia de construcţie, certificatul de urbanism) care în mod obligatoriu trebuie să fie avizate de către autorităţile administraţie publice locale. Important este să verificaţi când au fost eliberate aceste acte, dacă au fost prelungite, şi dacă sunt eliberate pe numele companiei cu care semnaţi contractul.

La negocierea contractului solicitaţi stabilirea unei penalităţi contractuale pentru întârzierea efectuării lucrărilor, spre exemplu puteţi solicita achitarea costului plăţii lunare a chiriei pe care să o stabiliţi în formă fixă.

Dacă aţi decis să semnaţi un contract, este important să cunoaşteţi cum trebuie întocmit ca să vă ofere cât mai multă siguranţă. Varianta clasică este contractul de investiţii în construcţii. Când nu dispuneţi de întreaga sumă de bani puteţi semna un contract de credit ipotecar prin care veţi institui un drept de gaj al creditorului (de regulă, o bancă) asupra bunului viitor, garantând astfel executarea obligaţiei. Pentru a evita un eventual litigiu cu banca sau alţi creditori ai vânzătorului nu vă daţi acordul la punerea în gaj a bunului nefinisat.

Contractul privind investiţiile în construcţie în temeiul Legii cadastrului bunurilor imobile se autentifică notarial şi se înscrie în registrul bunurilor imobile sub sancţiunea nulităţii acestuia. De remarcat este că sarcina înregistrării cade pe seama companiei de construcţie care în termen de 15 zile de la autentificare notarială a contractului, trebuie să îl înregistreze la oficiul cadastral teritorial. Este interzisă perceperea plăţii pentru efectuarea construcţiei până la momentul înregistrării contractului. Abia după finisarea construcţiei în temeiul actului de recepţie finală al imobilului, cumpărătorul înregistrează dreptul de proprietate asupra acestuia.

Prin urmare, pentru mai multă siguranţă, insistaţi pe semnarea unui contract de investiţii şi respectaţi condiţia obligatorie de înregistrare a acestuia.

Dacă după semnarea contractului aţi ajuns în situaţie de litigiu cu compania de construcţii urmează să vă adresaţi cu o cerere prin care solicitaţi rezilierea contractului pe motivul neexecutării obligaţiilor de către compania de construcţii şi să cereţi restituirea sumelor achitate într-un termen anumit. Dacă nu reuşiţi să remediaţi conflictul pe cale amiabilă urmează să vă adresaţi instanţei de judecată. Potrivit recomandărilor Curţii Supreme de Justiţie în litigiile cu privire la darea în exploatare în termen a imobilelor se aplică prevederile legii cu privire la protecţia consumatorilor. Prin urmare, la înaintarea unei asemenea acţiuni nu veţi fi obligat să achitaţi taxa de stat în mărime de 3% din valoarea acţiunii.

Pentru valabilitatea contractului de investiţii în construcţii, precum şi pentru a proba în instanţa de judecată dreptul prioritar de a obţine bunul imobil este necesar ca toate tranzacţiile efectuate să fie însemnate în registrul bunurilor imobile.

Notă!!!

Din perspectiva practică al uzanțelor procedurale în domeniul imobiliar, contractul  de investiție stipulat intre Dezvoltator și Viitorul-Proprietar cu privire la un  bun-viitor, este urmat de Contractul de cesiune al drepturilor de creanță.

Contractul de investiție se perfectează la etapa construcției imobilului pînă la etapa dării în exploatare.Obiectul contractului de investiții reprezintă un BUN-VIITOR (imobil care nu este dat în exploatare și nu poate fi supus înregistrării  din lipsa justificării existenței sale fizice).

În cazul unei tranzacții imobiliare,obiectul careia reprezintă un BUN-VIITOR, are loc stipularea unui contract de cesiune al drepturilor de creanță,între:

În extras, la subcapitolul II,  are loc înregistrarea cesiunii cu acordul dezvoltatorului.

-Contract de cesiune a drepturilior de creanță

Cesiunea de creanţă este un contract bilateral, dar efectul specific al acesteia se produce dincolo de cedent şi cesionar, respectiv în raport cu debitorul cedat care, din momentul îndeplinirii formelor de opozabilitate, urmează să-şi îndeplinească obligaţia faţă de cesionar. Astfel, cesiunea de creanţă se înscrie în categoria operaţiunilor juridice triunghiulare.

De-a lungul timpului cesiunea de creanţă şi-a dobândit autonomia distingându-se de alte mecanisme juridice prin intermediul cărora se realizează dinamica legăturii obligaţionale şi al căror numitor comun constă în aceea că pun în relaţie trei persoane. Este cazul în special al subrogaţiei în drepturile creditorului, cesiunii de datorie, cesiunii de contract şi novaţiei prin schimbarea creditorului.

Contractul de donație

Conform Codului Civil, Donația este un contract prin care o persoană transmite un bun cu titlu gratuit, adică fără a i se achita bani, sau un bun în schimb, altei persoane. (art.827 CC al RM) .

Contractul de donaţie prin care donatorul se obligă să transmită în viitor întreg patrimoniul actual sau o fracţiune din el fără a specifica bunurile care urmează să fie predate este nul.

Părțile unui contract de donație sunt:

Donator – persoana care transmite bunul gratis

Donatar – persoana care obține un bun pe gratis (cu titlu gratuit)

Contractul de donaţie care stipulează obligaţia donatarului de a achita datorii sau sarcini care nu există la momentul încheierii contractului este nul dacă natura şi întinderea datoriilor sau sarcinilor nu sînt stipulate în contract. Contractul care prevede predarea bunului după decesul donatorului este nul.

Conform literaturii de specialitate, donaţia este contractul prin care prin care una din părţi, numită donator, îşi micşorează în mod irevocabil patrimoniul său cu un drept, mărind patrimoniul celeilalte părţi, numită donatar, cu acelaşi drept, fără a urmări să primească ceva în schimb.

Contractul de donaţie se consideră încheiat în momentul transmiterii bunului. În cazul în care un bun mobil este transmis fără acordul celeilalte părţi, transmiţătorul poate stabili acesteia un termen rezonabil în interiorul căruia trebuie să declare că acceptă sau că refuză să accepte donaţia. La expirarea termenului, contractul se consideră încheiat dacă cealaltă parte nu a refuzat să accepte donaţia. În caz de refuz, transmiţătorul are dreptul să ceară restituirea bunului în conformitate cu regulile privind îmbogăţirea fără justă cauză.

Care ar fi actele necesare pentru a dona un bun imobil?

Deoarece donația ca și vânzarea-cumpărarea este un act de înstrăinare a unui bun, actele necesare pentru donația unui bun imobil sunt aceleași.

Hotarârea judecătorească

Act definitiv și irevocabil privind decizia asupra unui bun imobil

Contractul de întreținere pe viață

În baza contractului de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă, o parte (beneficiarul întreţinerii) se obligă să dea celeilalte părţi (dobînditor) în proprietate un bun imobil sau mobil, iar dobînditorul se obligă să asigure beneficiarului întreţinere în natură – locuinţă, hrană, îngrijire şi ajutorul necesar pe timpul cît va trăi, precum şi înmormîntare. În cazul pluralităţii de părţi, obligaţia de întreţinere este indivizibilă atît activ, cît şi pasiv.

Astfel, în caz de pluralitate de beneficiari, ea nu este considerată îndeplinită dacă nu s-a  executat, integral, faţă de toţi creditorii, întinderea şi valoarea prestaţiei fiind în funcţie de necesităţile şi durata vieţii tuturor beneficiarilor. În caz de pluralitate de dobînditori, fiecare (oricare) dintre ei poate fi obligat să execute obligaţia de întreţinere, în schimb şi prestarea întreţinerii de către oricare din ei este liberatorie pentru toţi.

Creanţa de întreţinere nu poate fi transmisă unei alte persoane şi nici urmărită de creditori.

Contractului de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă se aplică în modul corespunzător normele cu privire la renta viageră dacă aceasta este stipulat în contract.

Prin contract de înstrăinare a unui bun cu condiţia întreţinerii pe viaţă se înţelege faptul că o parte (beneficiarul întreţinerii) transmite un bun mobil sau imobil în proprietate celeilalte părţi (dobânditorul bunului), cu condiţia ca acesta (dobânditorul bunului) să-i ofere întreţinerea necesară, pe viaţă.

Exemplu:

A a încheiat cu B un contract de înstrăinare a unui bun cu condiţia întreţinerii pe viaţă, în care A se obligă să transmită în proprietatea lui B un apartament, iar B la rândul său se obligă să-i asigure lui A o întreținere în natură, care conform contractului constituie: asigurarea cu spaţiu locativ în imobilul înstrăinat, cu hrană de 3 ori pe zi, cu haine de vară și iarnă (cizme, palton, scurtă) – odată la 2 ani.

Реклама

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s