IMPOZITAREA ȘI CHELTUIELILE AFERENTE UNEI TRANZACȚII IMOBILIARE

In conformitate cu Codul fiscal al RM nr.1163 din 24.04.1997, art. 6.:

(1) Impozitul este o plată obligatorie cu titlu gratuit, care nu ţine de efectuarea unor acţiuni determinate şi concrete de către organul împuternicit sau de către persoana cu funcţii de răspundere a acestuia pentru sau în raport cu contribuabilul care a achitat această plată.

(2) Taxa este o plată obligatorie cu titlu gratuit, care nu este impozit.

(3) Alte plăţi efectuate în limitele relaţiilor reglementate de legislaţia nefiscală nu fac parte din categoria plăţilor obligatorii, denumite impozite şi taxe.

Persoana fizică care obţine un venitdin salariu şi din alte surse este obligată să achite statului o parte din aceste venituri sub formă de impozit pe venit. Plăţile pe care le obţine persoana fizică pe parcursul unui an în folosul său formează venitul impozabil, adică suma de la care se calculează impozitul pe venit.

Prin vânzarea unui bun imobil, vom înțelege acel contract prin care o parte, având calitate de vânzător, se obligă să predea în proprietatea celeilalte părți, având calitatea de cumpărător, un teren, un apartament, o casă etc., iar acesta din urmă se obligă să preia bunul şi să plătească prețul cuvenit.

Deși, prețul bunului vândut, reprezintă o condiție esențială a contractului de vânzare — cumpărare, în multe cazuri, în cadrul tranzacțiilor imobiliare părțile nu declară prețul real, cu scopul fie de a diminua cheltuielile notariale fie pentru a se eschiva de la plata impozitului pe venit, astfel că prețul real este indicat de părți în cel mai bun caz, într-o recipisă. 

La caz, și I.S. Cadastru a sesizat că din numărul total de contractate de vânzare-cumprare în 66% se indica un preț ascuns, care nu corespunde cu prețul oficial de la Întreprinderea Cadastru. 

Majoritatea celor implicați într-un asemenea proces (complex) de vânzare li se pare că aceasta este singura consecință a nedeclarării prețului real.

Agentul imobiliar profesionist va considera oportun informarea  beneficiarilor la tranzacția imobiliară cu privire la unele consecințe juridice pe care și le asumă părțile prin declararea unui preț mai mic decât cel real. 

Cu referire la plata impozitelor, în legislația fiscală există noțiunea de creștere de capital, cea ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare şi acel preț evaluat la cadastru sau prețul de procurare declarat de părți. În acest sens, în cazul în care va exista creștere de capital pe perioada fiscală declarată, vom distinge două situații. În primul caz, părțile indicând în contract un preț mai mic chiar şi decât cel cadastral, vor putea fi sesizate de inspectoratul fiscal, care este în drept să aplice metodele indirecte de estimare a venitului impozabil al persoanelor fizice, cu riscul ca pe lângă plata impozitului calculat, vânzătorul să fie obligat să achite și penalități fiscale. 

Un al doilea caz ar fi situația în care părțile vor indica drept preț de vânzare a imobilului valoarea cadastrală. În acest caz, metoda indirectă nu este aplicabilă, dar există riscul ca în cazul în care cumpărătorul va vrea să vândă ulterior imobilul procurat, la același preț la care a fost primit, iar noul cumpărător va dori ca în contractul de vânzare cumpărare să indice suma achitată de fapt pentru imobil şi nu valoarea cadastrală, fără să întocmească vreo recipisă, vânzătorul, în final va suporta o sarcină fiscală excesiv de mare. (Exemplu de calcul privind impozitul pe venit). 

La fel, procurarea unui bun imobil şi indicarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei sume simbolice, sau chiar și cea cadastrală, care în multe cazuri este mai mică decât valoarea reală a imobilului la care părțile au convenit, poate crea și unele inconveniențe juridice în cazul unor procese de judecată. Or, cunoaștem situații când contractul de vânzare-cumpărare a imobilului este contestat, ca de exemplu în cazul unor vicii ascunse (părți ale imobilul construite 

neautorizat), iar soluționând cazul instanța va dispune ca vânzătorul să fie obligat să restituie integral prețul primit conform contractului semnat. 

La fel, în cazul împărțirii bunului proprietate comună în devălmășie între coproprietarii devălmași, ar putea apărea situații dificil de probat, prin care unul din coproprietari ar invoca pretenții privind aportul acestuia la dobândirea bunului, solicitând majorarea cotelor părți, iar instanța va admite ca probă suma declarată în contractul de vânzare-cumpărare propriu zis. 

Cu referire la plățile notariale, deși legea prevede că în cazul cumpărării unui teren sau unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielile de preluare a documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului, părțile sunt libere să deroge de la această regulă, urmând ca ambele să suporte cheltuieli în proporția convenită. 

În concluzie, deşi inițial pe termen scurt, declararea prețului real, impune o sarcină financiară mai mare părților, pe termen lung, ultimele au doar de câștigat. Or, în fiecare caz, trebuie să fie vorba de un contract de vânzare a bunului imobil perfect, în care este determinat nu numai obiectul, dar şi prețul, care așa cum afirmă literatura de specialitate trebuie să fie sincer, adică să fie cel real stabilit de părți.  

Orice tranzacție imobiliară constituie obiectul impozitării, fixat prin achitarea obligatorie al plăților aferente la bugetul de stat și taxele notariale.

                                                             PLAȚI

Impozitul la bugetul de stat                                       Taxa notarială

Calcularea impozitului pe venit se deduce din diferența de preț al imobilului stabilită conform contractului de vînzare-cumpărare(act care atestă proprietatea), din momentul procurării până la momentul vânzării.

Exemplu 1.

Imobilul a fost cumpărat, la un preț stabilit conform contractului de vînzare-cumpărare în valoare de 500.000 MDL (echivalentul a 25.000 Euro).Valoarea reală estimată și achitată Vânzătorului pentru imobilul achiziționat, însă a constituit  1.000.000 MDL(echivalentul  150.000 Euro). După zece ani,tranzacționarea imobilului are loc ,la cererea noului Cumpărător,prin indicarea în contractul de vânzare-cumpărare al costului  real al imobilului.

Cum se va calcula impozitul pe venit din această tranzacție?

1.Se va calcula diferența dintre valoarea de facto achitată pentru imobil și valoarea de jure indicată în contractul de v-c ,care atestă proprietatea.

2.Se va aplica formula stabilită conform legislației în vigoare pentru determinarea valorii impozitului și anume,

(500.000 /2)X18%  sau  500.000 X 9%, rezultă 45.000 MDL-valoarea impozitului aferent bugetului de stat.

Această formulă de stabilire al quntumului valoric al impozitului aferent bugetului național este utilizată de  Vânzătorii care doresc transparența tranzacțională .

Nota Bene!!!

1. Vânzătorii suportă cheltuielile pentru achitarea impozitelor pe venit deduse din tranzacție.

2. Majoritatea contractelor de vânzare-cumpărare al imobilelor cu acordul ambelor parți indică prețul de- jure și nu de –facto,în vederea diminuării cheltuielilor suportate pentru achitarea taxelor și impozitului pe venit.

3.Agentul imobiliar se documentează cu precizie asupra prețului de procurare al imobilului, reflectat corect în contractul de vânzare-cumpărare.

4.Este eronată calcularea impozitelor aferente tranzacției în baza valorii imobilului indicate în Certificatul de Evaluare Cadastrală.

IMPOZITAREA IMOBILELOR DE LUX 

Impozitul pe avere este o noutate pentru Republica Moldova și este prevăzut de legislație, odată cu publicarea în Monitorul Oficial, adică din 1 iulie 2016. Caracterul novatoriu a generat multe discuții contradictorii – cine, când și în ce condiții, cumulate sau nu, devine plătitor obligatoriu al impozitului pe avere. Din aceste motive, Ministerul Finanțelor a decis să ofere mai multă claritate și a adus și exemple în acest sens.

Astfel, persoanele fizice care deţin în proprietate bunuri imobiliare (unul sau mai multe)  cu destinaţie locative (cu excepţia terenurilor) pe teritoriul Republicii Moldova, care au o suprafaţă mai mare de 120 m2şi valoarea estimată, apreciată de către organele cadastrale teritoriale ce depăşeşte 1,5 milioane de lei, vor plăti impozitul pe avere.

Exemple:

Exemplul 1: Persoana fizică „X” deţine doar o casă cu o valoare estimată de 1330664,0 lei şi o suprafaţă de 286.05 m2.

Răspuns: Bunul imobiliar deţinut nu întruneşte ambele condiţii specificate la Titlul VIdin Codul fiscal, adică, valoarea acestuia este mai mică de 1,5 mil. lei, respectiv persoana „X” nu va achita impozitul pe avere.

Exemplul 2: Persoana fizică „Y” deţine doar un apartament cu o valoarea estimată de 1,7 mln lei  şi o suprafaţă de 115 m2.

Răspuns: Bunul imobiliar deţinut nu întruneşte ambele condiţii specificate la Titlul VIdin Codul fiscal, adică, suprafaţa bunului imobiliar este mai mică de 120 m2, respectiv  persoana „Y” nu va achita impozitul pe avere.

Exemplul 3: Persoana fizică „Z” deţine 2 apartamente. Primul apartament are o valoarea estimată de 0,85 mln lei  şi o suprafaţă de 75 m2, iar al doilea apartament are o valoarea estimată de 0,65 mln lei  şi o suprafaţă de 55 m2.

Răspuns: Bunurile imobiliare deţinute au în total o valoarea estimată de 1,5 mln lei   (0,85 mln lei  + 0,65 mln lei) şi o suprafaţă totală de 130 m2(75 m2+55 m2). Respectiv se întrunesc ambele condiţiile specificate la Titlul VIdin Codul fiscal, respectiv persoana „Z” urmează să achite impozitul pe avere.

Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri, apreciată de către organele cadastrale teritoriale. Dacă bunul imobiliar este obiect al unui credit imobiliar (ipotecar) sau a unui contract de leasing financiar, obiect al impunerii va constitui diferenţa pozitivă formată între valoarea estimată a bunului imobiliar şi suma rămasă pînă la stingerea totală a creditului sau contractului de leasing financiar, în cazul în care aceasta corespunde criteriilor specificate mai sus.

Exemple:

Exemplul 4: Persoana fizică „X” deţine 2 apartamente. Primul apartament are o valoarea estimată de 1 mln lei  şi o suprafaţă de 110 m2, iar al doilea apartament are o valoarea estimată de 0,65 mln lei  şi o suprafaţă de 55 m2.

Răspuns: Valoarea impozabilă a bunurile imobiliare deţinute va constitui 1,65 mln lei (1 mln lei  + 0,65 mln lei).

Exemplul 5: Persoana fizică ,,Y”deţine o casă care este obiect al unui credit imobiliar (ipotecar) cu o valoarea estimată a bunului imobiliar fiind de 2 mln. lei iar suprafaţa constituie 180 m2.

La situaţia din 1 noiembrie 2016, suma rămasă pînă la stingerea totală a creditului constituie 0,7 mln.lei.

Răspuns: Valoarea impozabilă a bunului imobiliar deţinut va constitui 1,3 mln.lei (2mln.lei – 0,7 mln.lei).

Cota impozitului aplicată asupra bazei impozabile constituie 0,8 %. Calcularea impozitului pe avere şi prezentarea avizelor de plată se va efectua de către oficiile fiscale teritoriale în termen de pînă la 10 decembrie pentru situaţia existentă la 1 noiembrie a anului de gestiune. Impozitul pe avere urmează a fi achitat în termen de pînă la 25 decembrie a anului de gestiune.

Exemple:

Exemplul 6: Persoana fizică „X” deţine 2 apartamente. Primul apartament are o valoarea estimată de 0,85 mln lei  şi o suprafaţă de 75 m2, iar al doilea apartament are o valoarea estimată de 0,65 mln lei  şi o suprafaţă de 55 m2.

Răspuns: Suma impozitul pe avere va constitui 12.000 lei [(0,85 mln lei  + 0,65 mln lei) *0,8%)].

Exemplul 7: Persoana fizică ,,Y”deţine o casă care este obiect al unui credit imobiliar (ipotecar). cu o valoarea estimată a bunului imobiliar fiind de 2 mln. lei iar suprafaţa constituie 180 m2.

La situaţia din 1 noiembrie 2016, suma rămasă pînă la stingerea totală a creditului constituie 0,7 mln.lei.

Răspuns: Suma impozitul pe avere va constitui 10.400 lei [(2000000-700000)*0,8%)].

Exemplul 8:  La data de 15 decembrie 2016 persoana fizică ,,X  devine proprietar al unei case cu o valoarea estimată de 1,6 mln. lei  şi o suprafaţa de130 m2.

Răspuns: Bunul imobiliar respectiv nu va deveni obiect al impunerii pentru anul 2016, impozitul pe avere urmînd a se achita începînd cu anul 2017, în cazul în care la situaţia din 01 noiembrie acesta va fi în proprietatea persoanei date.

Impozitul pe avere este un impozit aplicat asupra averii contribuabilului sub formă de bunuri imobiliare cu destinaţie locativă şi căsuţe de vacanţă (cu excepţia terenurilor), în cazul în care acestea întrunesc condiţiile specificate în prezentul titlu şi nu se răsfrînge asupra bunurilor cu destinaţie comercială.

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s