Autentificarea notarială a tranzacției imobiliare

Atunci când are loc transferul legal al proprietăţii, Agentul imobiliar, ţine cont de faptul că acesta poate avea loc numai în prezenţa unui notar şi cu respectarea tuturor prevederilor legale. Vânzătorul trebuie să prezinte toate actele ce denotă proprietatea asupra imobilului, precum şi dovada că imobilul nu prezintă nici o interdicție. Înainte de a semna, ambele părţi, atât vânzătorul cât şi cumpărătorul, trebuie să stabilească  detaliile și condițiile tranzacției, precum ar fi preţul final, cine achită taxele notariale sau în ce condiţii va intra noul proprietar în posesia imobilului.

Cea mai recomandată vizită la notar este cea pregătită anterior de către Agentul imobiliar care conclude,stabilește,adună toate detaliile aferente tranzacției.

Sunt cazuri în care părţile se înţeleg să stipuleze un preţ mai mic, pentru a economisi din taxe. Acest lucru însă poate avea efecte adverse în momentul în care are loc un proces prin care se anulează actul de vânzare-cumpărare, iar cumpărătorul este în drept să îşi primească suma plătită. Atunci cumpărătorul ar putea pretinde o sumă mai mare.

Notarul are obligaţia să înregistreze priprietatea pe numele solicitantului. Pentru aceasta Agentul se asigură caVînzătorul să remită toate actele de proprietate. In vederea evitării unor griji ulterioare se semnează şi contractele cu furnizorii de servicii şi utilităţi (gaz, electricitate, apă).

Potrivit notarului, actele care conferă dreptul de proprietate asupra imobilului sunt diferite: contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinței în proprietate privată (altfel spus contractul de privatizare), contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, hotărâre judecătorească, certificat de moștenitor legal sau testamentar precum și multe alte acte. Esența acestei proceduri constă în verificarea apartenței dreptului de proprietate asupra imobilului, verificarea proprietarilor, capacitatea lor juridică și fizică, existența proprietății. Din aceste considerente ar fi oportună consultarea anticipată de către Agentul Imobiliar al unui notar sau a unui jurist.

Etapa ulterioară constă din pregătirea certificatelor destinate pentru înstrăinare, verificarea imobilului de lipsa oricăror interdicții, gaj sau alte sechestre, lipsa datoriilor la serviciile de deservire a apartamentului.

Ultima etapă este formularea la notar a condițiilor de înstrăinare cum ar fi: indicarea prețului de vânzare a imobilului, stabilirea modului și momentului de transmitere a banilor, indicarea termenelor de eliberare, cunoașterea limbii de stat sau a altor limbi cu indicarea traducerii, semnarea contractului.

De regulă, vânzătorul trebuie să prezinte cumpărătorului documentele care confirmă că are în proprietate acel bun. În unele cazuri, însăşi legea stabileşte documentele necesare de a fi prezentate. De exemplu, în cazul în care prin contract de vânzare-cumpărare se vinde un teren de pământ, vânzătorul trebuie să prezinte documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului de pământ, precum şi extrasul din registrul bunurilor imobile. De asemenea, la vânzarea bunului se vor prezenta şi documente care ar certifica faptul că bunul ce se vinde este de calitatea prevăzută în contract (ex. gradul de fertilitate al pământului în caz că obiect al contractului este un teren cu destinație agricgolă).

Lista documentelor ce trebuie să le prezinte vânzătorul în cazul contractului de vânzare-cumpărare a unei case de locuit/apartament/teren agricol/teren de pământ:

1.  Documentul ce atestă dreptul de proprietate, care poate fi: fie contract de înstrăinare, titlul deținătorului de teren, hotărârea judecătorească, contract de donație, testament etc.)

2.  Extras din registrul bunurilor imobile de la Oficiul Teritorial Cadastral.

3.  Certificat de evaluare a bunului imobil de la Oficiul Teritorial Cadastral.

4.  Certificat de la Inspectoratul Fiscal Teritorial (de pe sectorul în care se află bunul) privind lipsa sau existența datoriilor la bugetul de stat pe bunul imobil înstrăinat.

5.  În cazul în care vânzătorul este minor, este necesar acordul de la Organul de Tutelă și Curatelă prin care își exprimă acordul la înstrăinarea bunului imobil .

6.  În cazul în care bunul este ipotecat, creditorul (care poate fi banca, persoana fizica, persoana juridică, statul) își exprimă acordul la înstrăinarea bunului.

7.  Dacă bunul imobil este dobândit în timpul căsătoriei, este nevoie de prezența soțului sau de acordul acestuia la înstrăinarea bunului imobil, exprimat prin declarația autentificată/legalizată notarial.

8.  În cazul în care bunul imobil este privatizat, la înstrăinare participă toți participanții la privatizare.

9.  Buletinul de identitate valabil al vânzătorului, dacă e reprezentant  procura cu împuternicirea de a semna contractul de înstrăinare și buletinul de identitate valabil.

10.  Dacă proprietar al bunului imobil este o persoana juridică, e necesar să prezinte actele de constituire, procesul verbal sau decizia, și persoana care semnează contractul cu împuternicirea de a semna (dacă semnează administratorul persoanei juridice, el prezintă procesul-verbal prin care este împuternicit să semneze contractul de înstrăinare, iar dacă este o persoană fizică, e nevoie de o procură autentificată notarial cu dreptul de a înstrăina).

N.B. Documentele respective sunt solicitate de către notari în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare urmează a fi autentificat notarial. De asemenea aceste acte se solicită la toate contractele ce presupun înstrăinarea unui bun. Ex: Donația, schimbul, înstrăinarea unui bun cu condiția întreținerii pe viață.

PLATA  PENTRU  AUTENTIFICAREA 

TRANZACŢIILOR  EVALUABILE

 Conform articolul 8 al Legii cu privire la Notariat, plata raportată la valoarea tranzacţiei se determină:

    (1) Cuantumul plăţii pentru autentificarea tranzacţiilor evaluabile se determină în funcţie de valoarea tranzacţiei, după cum urmează: 

Valoarea tranzacţiei Plata
de pînă la 20 000 lei    1,3 %, dar nu mai puţin de 180 lei
20 001 — 50 000 lei    1,0 %
50 001 — 100 000 lei    0,9 %
100 001 — 200 000 lei    0,8 %
200 001 — 400 000 lei    0,6 %
400 001  — 600 000 lei    0,5 %
600 001 — 800 000 lei    0,3 %
800 001 — 1 000 000 lei    0,2 %
de la 1 000 001  lei    0,1 %

    (11) Cuantumul plăţii pentru autentificarea tranzacţiilor evaluabile cu bunurile imobile, în cazul în care solicitantul este persoană fizică, se stabileşte în proporţie de 0,1% din valoarea tranzacţiei. În cazul în care solicitantul este persoană juridică, plata pentru autentificarea tranzacţiei evaluabile cu bunurile imobile se determină conform cuantumului prevăzut la alin.(1), aplicînd coeficientul 0,5 la efectuarea tranzacţiilor în valoare de pînă la 800000 de lei. Cuantumul minim al plăţii pentru autentificarea tranzacţiilor evaluabile cu bunurile imobile constituie 120 de lei.

    (2) În cazul tranzacţiei de schimb, cuantumul plăţii se determină prin majorarea cu 10 % a plăţii determinate conform alin.(1) şi (11).

În conformitate cu art.9,

  • La eliberarea certificatului de moştenitor, pentru moştenitorii de clasa I se stabileşte plata de 0,5% din valoarea moştenirii, pentru moştenitorii de clasa II se stabileşte plata de 0,7% din valoarea moştenirii, iar pentru ceilalţi moştenitori se stabileşte plata de 1% din valoarea moştenirii.
       (2) Pentru măsurile de conservare a averii succesorale, se stabileşte o plată în valoare de 0,3% din costulaverii conservate.

IMPOZITAREA ȘI CHELTUIELILE AFERENTE UNEI TRANZACȚII IMOBILIARE

In conformitate cu Codul fiscal al RM nr.1163 din 24.04.1997, art. 6.:

(1) Impozitul este o plată obligatorie cu titlu gratuit, care nu ţine de efectuarea unor acţiuni determinate şi concrete de către organul împuternicit sau de către persoana cu funcţii de răspundere a acestuia pentru sau în raport cu contribuabilul care a achitat această plată.

(2) Taxa este o plată obligatorie cu titlu gratuit, care nu este impozit.

(3) Alte plăţi efectuate în limitele relaţiilor reglementate de legislaţia nefiscală nu fac parte din categoria plăţilor obligatorii, denumite impozite şi taxe.

Persoana fizică care obţine un venitdin salariu şi din alte surse este obligată să achite statului o parte din aceste venituri sub formă de impozit pe venit. Plăţile pe care le obţine persoana fizică pe parcursul unui an în folosul său formează venitul impozabil, adică suma de la care se calculează impozitul pe venit.

Prin vânzarea unui bun imobil, vom înțelege acel contract prin care o parte, având calitate de vânzător, se obligă să predea în proprietatea celeilalte părți, având calitatea de cumpărător, un teren, un apartament, o casă etc., iar acesta din urmă se obligă să preia bunul şi să plătească prețul cuvenit.

Deși, prețul bunului vândut, reprezintă o condiție esențială a contractului de vânzare — cumpărare, în multe cazuri, în cadrul tranzacțiilor imobiliare părțile nu declară prețul real, cu scopul fie de a diminua cheltuielile notariale fie pentru a se eschiva de la plata impozitului pe venit, astfel că prețul real este indicat de părți în cel mai bun caz, într-o recipisă. 

La caz, și I.S. Cadastru a sesizat că din numărul total de contractate de vânzare-cumprare în 66% se indica un preț ascuns, care nu corespunde cu prețul oficial de la Întreprinderea Cadastru. 

Majoritatea celor implicați într-un asemenea proces (complex) de vânzare li se pare că aceasta este singura consecință a nedeclarării prețului real.

Agentul imobiliar profesionist va considera oportun informarea  beneficiarilor la tranzacția imobiliară cu privire la unele consecințe juridice pe care și le asumă părțile prin declararea unui preț mai mic decât cel real. 

Cu referire la plata impozitelor, în legislația fiscală există noțiunea de creștere de capital, cea ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare şi acel preț evaluat la cadastru sau prețul de procurare declarat de părți. În acest sens, în cazul în care va exista creștere de capital pe perioada fiscală declarată, vom distinge două situații. În primul caz, părțile indicând în contract un preț mai mic chiar şi decât cel cadastral, vor putea fi sesizate de inspectoratul fiscal, care este în drept să aplice metodele indirecte de estimare a venitului impozabil al persoanelor fizice, cu riscul ca pe lângă plata impozitului calculat, vânzătorul să fie obligat să achite și penalități fiscale. 

Un al doilea caz ar fi situația în care părțile vor indica drept preț de vânzare a imobilului valoarea cadastrală. În acest caz, metoda indirectă nu este aplicabilă, dar există riscul ca în cazul în care cumpărătorul va vrea să vândă ulterior imobilul procurat, la același preț la care a fost primit, iar noul cumpărător va dori ca în contractul de vânzare cumpărare să indice suma achitată de fapt pentru imobil şi nu valoarea cadastrală, fără să întocmească vreo recipisă, vânzătorul, în final va suporta o sarcină fiscală excesiv de mare. (Exemplu de calcul privind impozitul pe venit). 

La fel, procurarea unui bun imobil şi indicarea în contractul de vânzare-cumpărare a unei sume simbolice, sau chiar și cea cadastrală, care în multe cazuri este mai mică decât valoarea reală a imobilului la care părțile au convenit, poate crea și unele inconveniențe juridice în cazul unor procese de judecată. Or, cunoaștem situații când contractul de vânzare-cumpărare a imobilului este contestat, ca de exemplu în cazul unor vicii ascunse (părți ale imobilul construite 

neautorizat), iar soluționând cazul instanța va dispune ca vânzătorul să fie obligat să restituie integral prețul primit conform contractului semnat. 

La fel, în cazul împărțirii bunului proprietate comună în devălmășie între coproprietarii devălmași, ar putea apărea situații dificil de probat, prin care unul din coproprietari ar invoca pretenții privind aportul acestuia la dobândirea bunului, solicitând majorarea cotelor părți, iar instanța va admite ca probă suma declarată în contractul de vânzare-cumpărare propriu zis. 

Cu referire la plățile notariale, deși legea prevede că în cazul cumpărării unui teren sau unui alt bun imobil, cheltuielile de întocmire, autentificare notarială și de înscriere a contractului de vânzare-cumpărare în registrul bunurilor imobile, precum şi cheltuielile de preluare a documentelor necesare, sunt puse în sarcina cumpărătorului, părțile sunt libere să deroge de la această regulă, urmând ca ambele să suporte cheltuieli în proporția convenită. 

În concluzie, deşi inițial pe termen scurt, declararea prețului real, impune o sarcină financiară mai mare părților, pe termen lung, ultimele au doar de câștigat. Or, în fiecare caz, trebuie să fie vorba de un contract de vânzare a bunului imobil perfect, în care este determinat nu numai obiectul, dar şi prețul, care așa cum afirmă literatura de specialitate trebuie să fie sincer, adică să fie cel real stabilit de părți.  

Orice tranzacție imobiliară constituie obiectul impozitării, fixat prin achitarea obligatorie al plăților aferente la bugetul de stat și taxele notariale.

                                                             PLAȚI

Impozitul la bugetul de stat                                       Taxa notarială

Calcularea impozitului pe venit se deduce din diferența de preț al imobilului stabilită conform contractului de vînzare-cumpărare(act care atestă proprietatea), din momentul procurării până la momentul vânzării.

Exemplu 1.

Imobilul a fost cumpărat, la un preț stabilit conform contractului de vînzare-cumpărare în valoare de 500.000 MDL (echivalentul a 25.000 Euro).Valoarea reală estimată și achitată Vânzătorului pentru imobilul achiziționat, însă a constituit  1.000.000 MDL(echivalentul  150.000 Euro). După zece ani,tranzacționarea imobilului are loc ,la cererea noului Cumpărător,prin indicarea în contractul de vânzare-cumpărare al costului  real al imobilului.

Cum se va calcula impozitul pe venit din această tranzacție?

1.Se va calcula diferența dintre valoarea de facto achitată pentru imobil și valoarea de jure indicată în contractul de v-c ,care atestă proprietatea.

2.Se va aplica formula stabilită conform legislației în vigoare pentru determinarea valorii impozitului și anume,

(500.000 /2)X18%  sau  500.000 X 9%, rezultă 45.000 MDL-valoarea impozitului aferent bugetului de stat.

Această formulă de stabilire al quntumului valoric al impozitului aferent bugetului național este utilizată de  Vânzătorii care doresc transparența tranzacțională .

Nota Bene!!!

1. Vânzătorii suportă cheltuielile pentru achitarea impozitelor pe venit deduse din tranzacție.

2. Majoritatea contractelor de vânzare-cumpărare al imobilelor cu acordul ambelor parți indică prețul de- jure și nu de –facto,în vederea diminuării cheltuielilor suportate pentru achitarea taxelor și impozitului pe venit.

3.Agentul imobiliar se documentează cu precizie asupra prețului de procurare al imobilului, reflectat corect în contractul de vânzare-cumpărare.

4.Este eronată calcularea impozitelor aferente tranzacției în baza valorii imobilului indicate în Certificatul de Evaluare Cadastrală.

IMPOZITAREA IMOBILELOR DE LUX 

Impozitul pe avere este o noutate pentru Republica Moldova și este prevăzut de legislație, odată cu publicarea în Monitorul Oficial, adică din 1 iulie 2016. Caracterul novatoriu a generat multe discuții contradictorii – cine, când și în ce condiții, cumulate sau nu, devine plătitor obligatoriu al impozitului pe avere. Din aceste motive, Ministerul Finanțelor a decis să ofere mai multă claritate și a adus și exemple în acest sens.

Astfel, persoanele fizice care deţin în proprietate bunuri imobiliare (unul sau mai multe)  cu destinaţie locative (cu excepţia terenurilor) pe teritoriul Republicii Moldova, care au o suprafaţă mai mare de 120 m2şi valoarea estimată, apreciată de către organele cadastrale teritoriale ce depăşeşte 1,5 milioane de lei, vor plăti impozitul pe avere.

Exemple:

Exemplul 1: Persoana fizică „X” deţine doar o casă cu o valoare estimată de 1330664,0 lei şi o suprafaţă de 286.05 m2.

Răspuns: Bunul imobiliar deţinut nu întruneşte ambele condiţii specificate la Titlul VIdin Codul fiscal, adică, valoarea acestuia este mai mică de 1,5 mil. lei, respectiv persoana „X” nu va achita impozitul pe avere.

Exemplul 2: Persoana fizică „Y” deţine doar un apartament cu o valoarea estimată de 1,7 mln lei  şi o suprafaţă de 115 m2.

Răspuns: Bunul imobiliar deţinut nu întruneşte ambele condiţii specificate la Titlul VIdin Codul fiscal, adică, suprafaţa bunului imobiliar este mai mică de 120 m2, respectiv  persoana „Y” nu va achita impozitul pe avere.

Exemplul 3: Persoana fizică „Z” deţine 2 apartamente. Primul apartament are o valoarea estimată de 0,85 mln lei  şi o suprafaţă de 75 m2, iar al doilea apartament are o valoarea estimată de 0,65 mln lei  şi o suprafaţă de 55 m2.

Răspuns: Bunurile imobiliare deţinute au în total o valoarea estimată de 1,5 mln lei   (0,85 mln lei  + 0,65 mln lei) şi o suprafaţă totală de 130 m2(75 m2+55 m2). Respectiv se întrunesc ambele condiţiile specificate la Titlul VIdin Codul fiscal, respectiv persoana „Z” urmează să achite impozitul pe avere.

Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri, apreciată de către organele cadastrale teritoriale. Dacă bunul imobiliar este obiect al unui credit imobiliar (ipotecar) sau a unui contract de leasing financiar, obiect al impunerii va constitui diferenţa pozitivă formată între valoarea estimată a bunului imobiliar şi suma rămasă pînă la stingerea totală a creditului sau contractului de leasing financiar, în cazul în care aceasta corespunde criteriilor specificate mai sus.

Exemple:

Exemplul 4: Persoana fizică „X” deţine 2 apartamente. Primul apartament are o valoarea estimată de 1 mln lei  şi o suprafaţă de 110 m2, iar al doilea apartament are o valoarea estimată de 0,65 mln lei  şi o suprafaţă de 55 m2.

Răspuns: Valoarea impozabilă a bunurile imobiliare deţinute va constitui 1,65 mln lei (1 mln lei  + 0,65 mln lei).

Exemplul 5: Persoana fizică ,,Y”deţine o casă care este obiect al unui credit imobiliar (ipotecar) cu o valoarea estimată a bunului imobiliar fiind de 2 mln. lei iar suprafaţa constituie 180 m2.

La situaţia din 1 noiembrie 2016, suma rămasă pînă la stingerea totală a creditului constituie 0,7 mln.lei.

Răspuns: Valoarea impozabilă a bunului imobiliar deţinut va constitui 1,3 mln.lei (2mln.lei – 0,7 mln.lei).

Cota impozitului aplicată asupra bazei impozabile constituie 0,8 %. Calcularea impozitului pe avere şi prezentarea avizelor de plată se va efectua de către oficiile fiscale teritoriale în termen de pînă la 10 decembrie pentru situaţia existentă la 1 noiembrie a anului de gestiune. Impozitul pe avere urmează a fi achitat în termen de pînă la 25 decembrie a anului de gestiune.

Exemple:

Exemplul 6: Persoana fizică „X” deţine 2 apartamente. Primul apartament are o valoarea estimată de 0,85 mln lei  şi o suprafaţă de 75 m2, iar al doilea apartament are o valoarea estimată de 0,65 mln lei  şi o suprafaţă de 55 m2.

Răspuns: Suma impozitul pe avere va constitui 12.000 lei [(0,85 mln lei  + 0,65 mln lei) *0,8%)].

Exemplul 7: Persoana fizică ,,Y”deţine o casă care este obiect al unui credit imobiliar (ipotecar). cu o valoarea estimată a bunului imobiliar fiind de 2 mln. lei iar suprafaţa constituie 180 m2.

La situaţia din 1 noiembrie 2016, suma rămasă pînă la stingerea totală a creditului constituie 0,7 mln.lei.

Răspuns: Suma impozitul pe avere va constitui 10.400 lei [(2000000-700000)*0,8%)].

Exemplul 8:  La data de 15 decembrie 2016 persoana fizică ,,X  devine proprietar al unei case cu o valoarea estimată de 1,6 mln. lei  şi o suprafaţa de130 m2.

Răspuns: Bunul imobiliar respectiv nu va deveni obiect al impunerii pentru anul 2016, impozitul pe avere urmînd a se achita începînd cu anul 2017, în cazul în care la situaţia din 01 noiembrie acesta va fi în proprietatea persoanei date.

Impozitul pe avere este un impozit aplicat asupra averii contribuabilului sub formă de bunuri imobiliare cu destinaţie locativă şi căsuţe de vacanţă (cu excepţia terenurilor), în cazul în care acestea întrunesc condiţiile specificate în prezentul titlu şi nu se răsfrînge asupra bunurilor cu destinaţie comercială.

SETUL NECESAR DE ACTE PENTRU ÎNCHEIEREA ȘI AUTENTIFICAREA NOTARIALĂ ALE UNEI TRANZACȚII IMOBILIARE

Înstrăinarea dreptului de proprietate de la Vânzător către Cumpărător este posibilă doar cu prezentarea în fața Notarului al următorului set de acte:

  1. Extrasul din Registrul bunurilor imobile

Astfel, exisă un Registru al bunurilor imobile, care reprezintă un sistem de înscriere a informaţiilor/datelor cu privire la:

  • bunurile imobile şi primii deţinători (proprietari) ai acestor bunuri;
  • transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile prin vânzare, donaţie, moştenire etc.;
  • evaluarea bunurilor imobile.

În cadrul acestui Registru al bunurilor imobile se conțin informaţii/date cu privire la fiecare bun imobil separat. Conţinutul şi structura datelor înregistrate în registrul bunurilor imobile sunt aprobate de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (de exemplu, dacă una şi aceeaşi persoană deţine două terenuri agricole şi o casă cu teren de lângă casă, în registrul bunurilor imobile va fi înregistrat separat fiecare din aceste trei bunuri.

Prin urmare, pentru a afla informațiile existente în Registrul bunurilor imobile, este prevăzută posibilitatea de a solicita un Extras.

Extrasul este semnat de registrator şi conţine ştampila oficiului cadastral teritorial. Extrasul din Registrul bunurilor imobile este un document ce confirmă înregistrarea în Registru a drepturilor cetăţenilor, întreprinderilor şi organizaţiilor asupra bunurilor imobile ce le aparţin. Extrasul reflectă informaţia din registrul bunurilor imobile cu privire la un bun concret şi poate fi eliberat pentru fiecare bun imobil înregistrat. Extrasul este împărţit în capitole identificate cu litere (A, B, C) şi conţine informaţii divizate în trei subcapitole principale.

Prezintă un deosebit interes anume subcapitolul III, unde se înscriu datele referitoare la grevarea dreptului de proprietate, adică referitor la interdicţiile aplicate faţă de bunul ce aparţine proprietarului. Astfel, de regulă, la acest capitol se indică menţiuni că nu sunt înscrieri, ceea ce înseamnă că nu există drepturi sau pretenţii ale altor persoane asupra bunului (bunul nu a fost pus în gaj, nu est sechestrat etc.). Însă, în cazul în care la acest capitol sunt menţiuni privind gajul, sechestrul etc., extrasul face referinţă la documentul care a stat la baza înscrierii (contractul de gaj, încheierea instanţei de judecată etc.). Prezenţa acestor înscrieri îl împiedică pe proprietar să încheie acte juridice în privinţa bunului imobil.

Extrasul din registrul bunurilor imobileeste un document ce confirmă înregistrarea în registru a drepturilor cetăţenilor, întreprinderilor şi organizaţiilor asupra bunurilor imobile ce le aparţin. Extrasul reflectă informaţia din registrul bunurilor imobile cu privire la un bun concret şi poate fi eliberat pentru fiecare bun imobil înregistrat.

Modelul extrasului din registrul bunurilor imobile este aprobat de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru −Anexa nr. 9 la Instrucţiunea nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la înregistrareabunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor.

Extrasul este împărţit în capitole identificate cu litere (A,B,C) şi conţine informaţii divizate în trei subcapitole principale.

În subcapitolul I se înscriu datele despre bunul imobil:

·despre teren (număr cadastral, adresa, destinaţia de folosinţă (pentru construcţii, agricol etc.), suprafaţa, tipul hotarelor (generale sau fixe);

·despre fiecare construcţie aflată pe teren (număr cadastral, adresa, destinaţia de folosinţă (casa de locuit, construcţie accesorie etc.), suprafaţa.

În subcapitolul II se înscriu datele referitoare la dreptul de proprietate:

·date despre proprietarul terenului − numele proprietarului, data naşterii, numărul codului personal, domiciliul, temeiul înscrierii dreptului de proprietate (titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren nr., data, certificat de moştenitor nr., data, contract de vânzare-cumpărarea nr., data etc.), data înregistrării;

·date despre proprietarul fiecărei construcţii aflate pe teren (număr cadastral, mărimea cotei-părţi (1.0, 1/2, 1/3 etc.), numele proprietarului, data naşterii, numărul codului personal, domiciliul, temeiul înscrierii dreptului de proprietate (actul de recepţie a construcţiei, certificat de moştenitor nr., data, contract de vânzare-cumpărarea nr., data, etc.), data înregistrării.

În subcapitolul III se înscriu datele referitoare la grevarea dreptului de proprietate, adică referitor la interdicţiile aplicate faţă de bunul ce aparţine proprietarului:

·De regulă, la acest capitol se indică menţiuni că nu sunt înscrieri, ceea ce înseamnă că nu există drepturi sau pretenţii ale altor persoane asupra bunului (bunul nu a fost pus în gaj, nu est sechestrat etc.);

·În cazul în care la acest capitol sunt menţiuni privind gajul, sechestrul etc., extrasul face referinţă la documentul care a stat la baza înscrierii (contractul de gaj, încheierea instanţei de judecată etc.). Prezenţa acestor înscrieri îl împiedică pe proprietar să încheie acte juridice în privinţa bunului imobil.

Extrasul este semnat de registrator şi conţine ştampila oficiului cadastral teritorial.

Conform art.498 al Legii cu privire la Cadastru se specifică următoarele:

(1)      Înscrierile sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

(2)      Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registru.

(3)      Înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege.

(1)      Comparativ cu prevederile legislaţiei în vigoare, în perioada de până la intrarea în vigoare a Codului civil, existau doar două feluri de înscrieri: înregistrarea propriu-zisă şi menţiunea. Astfel, toate drepturile, inclusiv grevările dreptului de proprietate erau supuse înregistrării la fel ca şi drepturile tabulare. Menţiunile priveau faptele juridice care puteau duce la stingerea sau naşterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil. Astăzi, în baza Codului civil în vigoare, îscrierea drepturilor asupra bunurilor imobile în registrul bunurilor imobile are loc prin intabulare, înscriere provizorie şi notare.

(2)      Intabularea şi înscrierea provizorie are ca obiect drepturile tabulare.

Intabularea constituie înscrierea care se săvârşeşte cu titlu definitiv cu privire la constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. Intabularea este realizată atât în cazurile prevăzute de lege, cât şi în cazurile în care este solicitată de părţile contrractuale.

Înscrierea provizorie este un înscris prealabil (prenotare), care este condiţionat de o justificare. Înscrierea provizorie se face atunci când nu este posibilă intabularea, având scopul creării unei priorităţi din această înscriere, cum ar fi faptul sau momentul înregistrării dreptului. Ulterior ea trebuie justificată.

Notarea presupune înscrierea drepturilor de creanţă, faptelor sau raporturilor juridice, care nu pot constitui obiect al intabulării sau înscrierii provizorii. Vînzarea imobilelor cu asemenea mențiuni în Extrasul cadastral pot fi efectuate.

(3)                Înscrierea provizorie şi intabularea şi notarea se face doar în cazurile prevăzute de lege. Intabularea poate constitui drept condiţie de dobândire sau opozabilitate a dreptului stabilite atât prin lege, cât şi prin contract, iar prin urmare, intabularea poate fi aplicată şi în cazurile în care legea nu prevede obligativitatea înregistrării dreptului real imobiliar.

Interdicție

1.Sunt destul de frecvente situațiile cînd însuși proprietarii nu dețin informația cu privire cauza aplicării interdicțiilor specificate în Extras.În asemenea cazuri,agentul ar putea interveni în vederea găsirii soluțiilor potrivite pentru soluționarea impedimentului apărut pentru desfășurarea tranzacției imobiliare.

Etapele soluționării:

-aplicarea interdicției comportă cu sine temeiul în baza caruia a fost efectuat înscrisul.De regulă,interdicțiile sunt stabilite în conformitate cu încheierile executorilor judecătorești.

-se ia legatura cu executorii judecătorești care au emis incheierea(nota:lista tuturor executorilor judecătorești cu contactele necesare se gasesc pe pagina web: date.gov.md/ckan/dataset/5161-lista-executorilor-judecatoresti.

-se stabilește cauza,care a dus la încheierea eliberată de executorul judecătoresc,se propune soluționarea și executarea plăților afrente amenzii stabilite, onorariului etc..

Grevarea

Prezintă un deosebit interes anume subcapitolul III al extrasului, unde se înscriu datele referitoare la grevarea dreptului de proprietate, adică referitor la interdicţiile aplicate faţă de bunul ce aparţine proprietarului. Astfel, de regulă, la acest capitol se indică menţiuni că nu sunt înscrieri, ceea ce înseamnă că nu există drepturi sau pretenţii ale altor persoane asupra bunului (bunul nu a fost pus în gaj, nu est sechestrat etc.). Însă, în cazul în care la acest capitol sunt menţiuni privind gajul, sechestrul etc., extrasul face referinţă la documentul care a stat la baza înscrierii (contractul de gaj, încheierea instanţei de judecată etc.). Prezenţa acestor înscrieri îl împiedică pe proprietar să încheie acte juridice în privinţa bunului imobil.

Grevarea poate fi aplicată atît persoanelor juridice cît și persoanelor fizice.

Notă!!!

  1. Imobilele grevate nu pot face obiectul unei tranzacții imobiliare .
    1. La efectuarea tuturor plăților aferente grevării(rata de credit, dobînzi, penalități,etc.),care duc la onorarea și achitarea tuturor restanțelor,mențiunea se radiază.
    1. Un agent profesionist ar putea organiza o tranzacție care prevede un imobil cu înscrisul (grevat),reușind concomitent atît radierea grevării cît și vînzarea propriu-zisă.

Etapele :

1.Identificarea Cumpărătorului interesat.Încheierea tranzacției se stabilește la sediul instituției financiare(in cazul persoanelor juridice) sau la sediul notarului(în cazul persoanelor fizice).

2.În posesia contractelor pregătite, se informează Banca sau Creditorul referitor la posibilitatea onorării și stingerii valorii creditoriale restante. Anticipat se solicită nr.demersului care urmează sa fie eliberat cu privire la ridicarea clauzei de grevare al imobilului din lipsa datoriilor stinse.

TARIFELE pentru serviciile prestate de I.S. Cadastru

Legea prevede încasarea plăţilor pentru serviciile prestate de ASP „Cadastru”:

·la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor cetăţenilor asupra bunurilor imobile

·la modificarea înscrierilor din registrul bunurilor imobile

·pentru eliberarea extrasului şi a altor informaţiei din registru etc.

Tarifele pentru serviciile prestate de Î.S. „Cadastru”, în marea lor parte, sunt aprobate prin HotărâreaGuvernului nr. 770 din 02.07.2007 pentru aprobarea tarifelor la serviciileprestate de Întreprinderea de Stat „Cadastru”. Mai multe detalii privind costul şi condiţiile acordării serviciilor pentru lucrări cadastrale pot fi găsite la rubrica servicii pe pagina Internet a Î.S. „Cadastru”: http://www.cadastre.md/servicii

La cererea cetăţeanului care a plătit tariful, plata achitată pentru serviciile solicitate se restituie, integral sau parţial, în cazul în care:

·a fost achitată o plată mai mare decât tariful stabilit;

·a fost respinsă cererea de înregistrare;

·a fost adoptată decizia registratorului privind refuzul înregistrării dreptului;

·cetăţeanul şi-a retras cererea de prestare a serviciului;

·nu a fost respectat termenul prevăzut de legislaţie pentru prestarea serviciilor;

în alte cazuri prevăzute de legislaţie.

2.CERTIFICATUL PRIVIND VALOAREA BUNULUI IMOBIL

Acest tip de certificat este eliberat de Î.S. Cadastru și conţine informaţii privind valoarea estimată a  bunului imobil în scopul impozitării (teren, case şi alte construcţii). Aceste date sunt confirmate de către oficiile cadastrale teritoriale prin eliberarea, după achitarea unei plăţi stabilite, a unui certificat privind valoarea bunului imobil. Acest certificat este necesar şi în cazul întocmirii certificatului de moştenitor asupra bunurilor înregistrate.

Nota !!!

1.În cazul în care in calitate de act confirmativ al dreptului de proprietate se prezintă contractul de privatizare,setul de acte necesare pentru notar include si un certificat suplimentar:

CERTIFICATUL CU PRIVIRE LA PARTICIPANȚII PRIVATIZĂRII

Comisia municipală de privatizare a fondului de locuinţe activează în conformitate cu prevederile Regulamentului ei, anexă la Legea privatizării fondului de locuinţe nr.1324-XII din 10.03.93, îşi desfăşoară activitatea sa  în blocul, care este amplasat pe str. Columna, nr. 106 mun. Chişinău. Şeful Direcţiei privatizarea fondului de locuinţe, preşedintele Comisiei primeşte permanent cetăţenii în audienţă, în bir.6, tel. 26-01-18. Adjunctul sefului Direcţiei primeşte permanent cetăţenii în audienţă, în bir. 3, coordonează lucrul cu petiţiile înaintate de cetăţeni, tel. 27-41-12.

Documentele necesare la privatizarea locuinţelor se recepţionează în bir.4, în fiecare zi, de la ora 8 pînă la 12, în afară de vineri — zi de şedinţă a Comisiei, telefonul de contact 27-81-25.

În bir. 5 cetăţenii primesc rezultatele hotărîrilor Comisiei, în baza buletinului de identitate şi procurii (după caz), precum și conturile pentru achitarea costului locuinţei privatizate şi impozitul privat.La prezentarea chitanţei de plată, cetăţenii primesc contractul de vînzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată ( telefonul de contact 27-69-05).

 În bir.1 cetăţenii primesc certificatele  privind participarea, sau neparticiparea la procesul de privatizare,  pentru care este necesară prezentarea:

— copia contractului de vînzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată

— copiile buletinelor de identitate,

— chitanţa de 30 lei pe contul 420515101479701.

În biroul 2, specialistul principal, juristul Direcţiei privatizarea fondului de locuinţe primeşte cetăţenii în audienţă, după necesitatea solicitărilor, tel. 27-81-25.

CONSIDERAȚII GENERALE CU PRIVIRE LA TIPOLOGIA ACTELOR CARE CONFIRMĂ DREPTUL DE PROPRIETATE

Unul dintre obiectivele specialistului imobiliar în vederea acordării unei asistențe juridice profesioniste ține de stabilirea și verificarea corespunderii actului confirmativ al dreptului de proprietate asupra bunului imobil. Acesta poate fi confirmat prin prezentarea unuia dintre actele specificate mai jos :

Contractul de vânzare-cumpărare

Codul civil defineşte contractul de vînzare – cumpărare, în care o parte, numită vînzător, se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi (cumpărătorului), iar aceasta din urmă se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit. Cercetătorii în domeniu definesc contractul de vînzare – cumpărare, ca fiind o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintîi preţul lui.

Noţiunea legală de contract de vânzare-cumpărare o găsim în art.753 a Codului civil[2] al Republicii Moldova (în continuare CC RM), conform căruia prin contractul de vânzare-cumpărare „o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit”.

Certificatul de Moștenilor Legal /  Testamentar

Ce este moştenirea?

Potrivit Codului Civil, „moştenirea” înseamnă procedura de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate (care a lăsat moştenirea) către succesorii săi. Acest termen nu include doar bunurile mobile şi imobile pe care le primeşte succesorul, ci şi datoriile pe care le avea defunctul la momentul decesului.

.

Ordinea de preferinţă pentru rudele defunctului este stabilită de Codul Civil, art. 1500, prin care se instituie 3 clase de moştenitori legali.

a) Clasa I – descendenţii (fiii şi fiicele celui care a lăsat moştenirea, la fel şi cei născuţi vii după decesul lui, precum şi cei înfiaţi), soţul supravieţuitor şi ascendenţii privilegiaţi (părinţii, înfietorii) celui ce a lăsat moştenirea;

b) Clasa II – colateralii privilegiaţi (fraţii şi surorile) şi ascendenţii ordinari (bunicii, atât din partea tatălui, cât şi din partea mamei) ai defunctului;

c) Clasa III – colateralii ordinari (unchii şi mătuşile) ai răposatului.

În cazul în care nu sunt moştenitori succesibili în niciuna dintre cele III clase, şi nici soţ supravieţuitor, iar defunctul nu a dispus în mod valabil de bunurile sale prin testament, moştenirea e vacantă şi revine statului.

Conform legislaţiei în vigoare a Republicii Moldova, în cazul decesului unei persoane, bunurile acesteia se preiau de către moştenitori prin intermediul unei proceduri succesorale care se finalizează cu emiterea, de către notar, a unui certificat de moștenitor.

Moştenirea poate fi de două feluri: testamentară şi legală.

  1. Moştenirea testamentară are loc conform testamentului, în care se exprimă ultima voință în privința sorții bunurilor a celui ce lasă moştenirea. Testamentul este un act juridic solemn, personal și nu poate fi întocmit prin reprezentare sau de către terţ.

Testamentul,  poate fi întocmit în una dintre următoarele forme:

  • testamentul autentic – testamentul care a fost autentificat de către un notar public, de secretarii consiliilor locale de nivelul întâi, precum și de consulii misiunilor diplomatice pentru cetățenii moldoveni aflați peste hotare;
  • testamentul olograf – testamentul scris, datat şi semnat de mâna testatorului;
  • testamentul mistic sau secret – testamentul care este scris în întregime, datat și semnat de testator, sigilat și apoi prezentat notarului, care aplică girul de autentificare pe plic și îl semnează împreună cu testatorul.

Dacă circumstanțele permit, e nevoie  să optam pentru forma autentică a testamentului, justificată prin forţa probantă, întrucât notarul îl înregistrează în Registrul electronic al dosarelor succesorale şi a testamentelor, precum și în Registrul de evidenţă al dosarelor succesorale, care reprezintă un sistem unic de evidenţă a testamentelor autentificate notarial pentru asigurarea intereselor patrimoniale ale moştenitorilor testamentari. Totodată, notarul păstrează un exemplar al testamentului autentificat în arhivă. În caz de pierdere sau distrugere a testamentului, se va putea solicita duplicatul acestuia din arhiva deținută de notar.

  •  Moștenirea legală. Dacă cel ce a lăsat moştenirea nu a lăsat niciun testament, or testamentul a fost declarat nul, succesorul testamentar este codecedat sau comorient cu testatorul sau succesorul testamentar este nedemn, atunci patrimoniul defunctului trece către persoanele menţionate în lege (art.1500 din Codul civil). Acest tip de succesiune reprezintă moștenirea legală.

Când, unde și cum se deschide  moștenirea?

Indiferent de faptul dacă  succesorul este legal sau testamentar, succesiunea trebuie să urmeze procedura acceptării. Calitate de moştenitor se dobândește prin acceptarea moştenirii (art. 1516 din Codul civil).

Așadar, acceptarea moştenirii se face în mod expres (prin depunerea unei declarații la notar) sau tacit (când ați intrat în posesia patrimoniului succesoral, folosiți și întrețineți bunurile sau întreprindeți alte acte ce demonstrează intenţia de a accepta moştenirea și puteți proba acest fapt).

În ce termen poate fi acceptată succesiunea?

Termenul de acceptare a succesiunii e de 6 luni de la data deschiderii ei (art. 1517, Cod Civil). Astfel, din ziua decesului, succesorul are la dispoziţie 6 luni pentru a accepta sau nu succesiunea.

Potrivit art. 1519, Cod Civil, termenul de 6 luni de zile arătat mai sus poate fi prelungit de instanţa de judecată cu cel mult 6 luni. Cu acordul celorlalţi succesori, care au acceptat succesiunea în termen, pot fi incluse în cercul moştenitorilor, fără a se adresa în instanţa de judecată, persoanele din clasa succesorală chemată la succesiune care au omis termenul menţionat.

Dacă defunctul a avut 5 copii, iar aceştia vor să lase averea doar unuia dintre ei, toţi cei 5 copii împreună cu soţul supravieţuitor se adresează la notar, unde printr-o declaraţie renunţă la moştenire în favoarea unuia sau mai multor fraţi. Dacă  renunţă  la   succesiune   în   folosul   mai   multor  persoane, moştenitorul poate desemna cota fiecăreia dintre ele.

În lipsa unei astfel de indicaţii, cota lui se împarte egal între succesorii în favoarea cărora a fost anunţată  renunţarea la succesiune. Nu este admisă renunţarea la moştenire în folosul unei persoane private de dreptul la moştenire sau declarate moştenitor nedemn, inclusiv conform unei dispoziţii exprese din testament.

Dacă unicul moştenitor din clasa respectivă renunţă la succesiune, aceasta trece la moştenitorii din clasa următoare, adică la fraţii şi surorile defunctului.

Cum are loc acceptarea moştenirii?

Acceptarea moştenirii se face printr-o declaraţie la notarul la care aţi deschis succesiunea. De obicei, acesta e notarul din regiunea în care se află bunurile. Potrivit legii, succesorul are dreptul de a alege între a accepta (art. 1516, Cod Civil) sau a renunţa la moştenire (art. 1526, Cod Civil).

Un moştenitor nu poate accepta o parte sau renunţa doar la o parte din moştenire (art. 1527, Cod Civil). Însă, dacă succesorul e chemat la moştenirea mai multor cote succesorale, el poate accepta o cotă şi renunţa la altă cotă (art. 1528, Cod Civil).

După ce succesiunea a fost acceptată de către unul sau mai mulţi moştenitori, aceştia vor putea dispune de moştenire numai după obţinerea certificatului de moştenitor, pe care îl eliberează notarul unde aţi deschis succesiunea.

În concluzie, în cazul moştenirii legale, averea succesorală poate fi primită doar de persoanele strict prevăzute de lege. Dacă credeţi că printre cei care vă vor moşteni legal sunt şi persoane „nepotrivite”, atunci ar trebui să dispuneţi totul într-un testament.

Contract de transmitere-primire al imobilului(privatizare)

În conformitate cu legislația în vigoare al RM, art.12.CC, contractul de vinzare-cumparare, transmitere-primire a locuintei in proprietate privata, incheiat in conformitate cu prezenta lege, se autentifica notarial, se înregistreaza la biroul teritorial de inventariere tehnica și serveste titlu de proprietate.

Contractul de vinzare-cumparare, transmitere-primire a locuintei in proprietate privata se incheie cu unul dintre soti cu acordul scris al tuturor membrilor adulti care locuiesc impreuna (inclusiv al celor care sint plecati temporar).

Instrainarea ulterioara a apartamentului (casei) privatizat se efectueaza de asemenea cu consimtamintul in scris al tuturor membrilor majori ai familiei, care locuiesc in apartamentul (casa) in cauza si au participat la privatizarea lui.

 Privatizarea apartamentelor (caselor) in care locuiesc copii minori orfani se efectueaza in numele lor de tutore (curator) in temeiul autorizatiei scrise a autoritatii tutelare cu indicarea in contractul de vinzare-cumparare, transmitere-primire a apartamentului (casei) a numelui de familie, prenumelui si patronimicului tuturor copiilor minori, care locuiesc sau au dreptul de a locui in acest apartament (casa).

Instrainarea ulterioara a apartamentului (casei) privatizat in numele copiilor minori poate fi efectuata numai la atingerea de catre acestia a majoratului.

Conform art.13 CC al RM, daca in aceeasi locuinta traiesc citeva familii, partea efectiva a fiecareia se stabileste de comisie, cu acordul scris (autentificat de comisie), al tuturor membrilor adulti, la incheierea contractului de vinzare-cumparare, transmitere-primire. Daca familiile care locuiesc in aceeasi locuinta nu au ajuns la o intelegere privind determinarea partilor efective ale fiecarei familii, dupa impartirea spatiului locativ pe cale judiciara fiecare din ele are dreptul, in conformitate cu legislatia in vigoare, sa cumpere in proprietate partea ce i se cuvine.

Contract de investiție

Un agent imobiliar profesionist,în vederea oferirii unei consilieri  calitative cu privire la achiziția unui bun-viitor,va atenționa Clientul referitor la efectele nerespectării clauzelor contractuale de către aşa-numitul vânzător al bunului viitor. Pentru a diminua consecinţele unei tranzacţii nereuşite privind procurarea unui asemenea bun, este necesar ca la faza alegerii companiei de construcţie şi negocierii contractului să fie accentuată atenţia la următoarele aspecte:

Compania pe care o alegeţi, trebuie să fie cunoscută pe piaţa imobiliară, să aibă o reputaţie de construcţii calitative, finisate în termen. Urmăriţi cu atenţie proiectele imobiliare realizate de aceasta şi nu ezitaţi să discutaţi cu persoane care au procurat deja imobile de la această companie în condiţii similare şi deja locuiesc în ele. Nu acceptaţi să semnaţi contractul cu o companie intermediară, care se obligă să organizeze efectuarea lucrărilor de construcţie sau are dreptul de a vinde o parte din apartamentele companiei de construcţie în temeiul unor acte semnate între compania de construcţii şi cea intermediară. Există riscul ca acelaşi apartament să fie vândut de către ambele companii concomitent, iar în caz de litigiu să constataţi că firma contractată nu era în drept să vândă imobilul în cauză.

Acceptaţi să procuraţi un apartament într-un bloc locativ care este construit în proporţie de 60-70% şi doar în asemenea caz să achitaţi prima rată. Sumele restante insistați să le achitaţi după darea blocului în exploatare. Astfel, puteţi verifica intenţiile companiei de construcţie, care dacă este sigură pe capacitatea ei de lucru va accepta asemenea condiţii de plată.

La faza de negociere a contractului aveţi dreptul de a solicita actele care confirmă dreptul companiei de construcţie de a demara/efectua lucrările de construcţie (autorizaţia de construcţie, certificatul de urbanism) care în mod obligatoriu trebuie să fie avizate de către autorităţile administraţie publice locale. Important este să verificaţi când au fost eliberate aceste acte, dacă au fost prelungite, şi dacă sunt eliberate pe numele companiei cu care semnaţi contractul.

La negocierea contractului solicitaţi stabilirea unei penalităţi contractuale pentru întârzierea efectuării lucrărilor, spre exemplu puteţi solicita achitarea costului plăţii lunare a chiriei pe care să o stabiliţi în formă fixă.

Dacă aţi decis să semnaţi un contract, este important să cunoaşteţi cum trebuie întocmit ca să vă ofere cât mai multă siguranţă. Varianta clasică este contractul de investiţii în construcţii. Când nu dispuneţi de întreaga sumă de bani puteţi semna un contract de credit ipotecar prin care veţi institui un drept de gaj al creditorului (de regulă, o bancă) asupra bunului viitor, garantând astfel executarea obligaţiei. Pentru a evita un eventual litigiu cu banca sau alţi creditori ai vânzătorului nu vă daţi acordul la punerea în gaj a bunului nefinisat.

Contractul privind investiţiile în construcţie în temeiul Legii cadastrului bunurilor imobile se autentifică notarial şi se înscrie în registrul bunurilor imobile sub sancţiunea nulităţii acestuia. De remarcat este că sarcina înregistrării cade pe seama companiei de construcţie care în termen de 15 zile de la autentificare notarială a contractului, trebuie să îl înregistreze la oficiul cadastral teritorial. Este interzisă perceperea plăţii pentru efectuarea construcţiei până la momentul înregistrării contractului. Abia după finisarea construcţiei în temeiul actului de recepţie finală al imobilului, cumpărătorul înregistrează dreptul de proprietate asupra acestuia.

Prin urmare, pentru mai multă siguranţă, insistaţi pe semnarea unui contract de investiţii şi respectaţi condiţia obligatorie de înregistrare a acestuia.

Dacă după semnarea contractului aţi ajuns în situaţie de litigiu cu compania de construcţii urmează să vă adresaţi cu o cerere prin care solicitaţi rezilierea contractului pe motivul neexecutării obligaţiilor de către compania de construcţii şi să cereţi restituirea sumelor achitate într-un termen anumit. Dacă nu reuşiţi să remediaţi conflictul pe cale amiabilă urmează să vă adresaţi instanţei de judecată. Potrivit recomandărilor Curţii Supreme de Justiţie în litigiile cu privire la darea în exploatare în termen a imobilelor se aplică prevederile legii cu privire la protecţia consumatorilor. Prin urmare, la înaintarea unei asemenea acţiuni nu veţi fi obligat să achitaţi taxa de stat în mărime de 3% din valoarea acţiunii.

Pentru valabilitatea contractului de investiţii în construcţii, precum şi pentru a proba în instanţa de judecată dreptul prioritar de a obţine bunul imobil este necesar ca toate tranzacţiile efectuate să fie însemnate în registrul bunurilor imobile.

Notă!!!

Din perspectiva practică al uzanțelor procedurale în domeniul imobiliar, contractul  de investiție stipulat intre Dezvoltator și Viitorul-Proprietar cu privire la un  bun-viitor, este urmat de Contractul de cesiune al drepturilor de creanță.

Contractul de investiție se perfectează la etapa construcției imobilului pînă la etapa dării în exploatare.Obiectul contractului de investiții reprezintă un BUN-VIITOR (imobil care nu este dat în exploatare și nu poate fi supus înregistrării  din lipsa justificării existenței sale fizice).

În cazul unei tranzacții imobiliare,obiectul careia reprezintă un BUN-VIITOR, are loc stipularea unui contract de cesiune al drepturilor de creanță,între:

În extras, la subcapitolul II,  are loc înregistrarea cesiunii cu acordul dezvoltatorului.

-Contract de cesiune a drepturilior de creanță

Cesiunea de creanţă este un contract bilateral, dar efectul specific al acesteia se produce dincolo de cedent şi cesionar, respectiv în raport cu debitorul cedat care, din momentul îndeplinirii formelor de opozabilitate, urmează să-şi îndeplinească obligaţia faţă de cesionar. Astfel, cesiunea de creanţă se înscrie în categoria operaţiunilor juridice triunghiulare.

De-a lungul timpului cesiunea de creanţă şi-a dobândit autonomia distingându-se de alte mecanisme juridice prin intermediul cărora se realizează dinamica legăturii obligaţionale şi al căror numitor comun constă în aceea că pun în relaţie trei persoane. Este cazul în special al subrogaţiei în drepturile creditorului, cesiunii de datorie, cesiunii de contract şi novaţiei prin schimbarea creditorului.

Contractul de donație

Conform Codului Civil, Donația este un contract prin care o persoană transmite un bun cu titlu gratuit, adică fără a i se achita bani, sau un bun în schimb, altei persoane. (art.827 CC al RM) .

Contractul de donaţie prin care donatorul se obligă să transmită în viitor întreg patrimoniul actual sau o fracţiune din el fără a specifica bunurile care urmează să fie predate este nul.

Părțile unui contract de donație sunt:

Donator – persoana care transmite bunul gratis

Donatar – persoana care obține un bun pe gratis (cu titlu gratuit)

Contractul de donaţie care stipulează obligaţia donatarului de a achita datorii sau sarcini care nu există la momentul încheierii contractului este nul dacă natura şi întinderea datoriilor sau sarcinilor nu sînt stipulate în contract. Contractul care prevede predarea bunului după decesul donatorului este nul.

Conform literaturii de specialitate, donaţia este contractul prin care prin care una din părţi, numită donator, îşi micşorează în mod irevocabil patrimoniul său cu un drept, mărind patrimoniul celeilalte părţi, numită donatar, cu acelaşi drept, fără a urmări să primească ceva în schimb.

Contractul de donaţie se consideră încheiat în momentul transmiterii bunului. În cazul în care un bun mobil este transmis fără acordul celeilalte părţi, transmiţătorul poate stabili acesteia un termen rezonabil în interiorul căruia trebuie să declare că acceptă sau că refuză să accepte donaţia. La expirarea termenului, contractul se consideră încheiat dacă cealaltă parte nu a refuzat să accepte donaţia. În caz de refuz, transmiţătorul are dreptul să ceară restituirea bunului în conformitate cu regulile privind îmbogăţirea fără justă cauză.

Care ar fi actele necesare pentru a dona un bun imobil?

Deoarece donația ca și vânzarea-cumpărarea este un act de înstrăinare a unui bun, actele necesare pentru donația unui bun imobil sunt aceleași.

Hotarârea judecătorească

Act definitiv și irevocabil privind decizia asupra unui bun imobil

Contractul de întreținere pe viață

În baza contractului de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă, o parte (beneficiarul întreţinerii) se obligă să dea celeilalte părţi (dobînditor) în proprietate un bun imobil sau mobil, iar dobînditorul se obligă să asigure beneficiarului întreţinere în natură – locuinţă, hrană, îngrijire şi ajutorul necesar pe timpul cît va trăi, precum şi înmormîntare. În cazul pluralităţii de părţi, obligaţia de întreţinere este indivizibilă atît activ, cît şi pasiv.

Astfel, în caz de pluralitate de beneficiari, ea nu este considerată îndeplinită dacă nu s-a  executat, integral, faţă de toţi creditorii, întinderea şi valoarea prestaţiei fiind în funcţie de necesităţile şi durata vieţii tuturor beneficiarilor. În caz de pluralitate de dobînditori, fiecare (oricare) dintre ei poate fi obligat să execute obligaţia de întreţinere, în schimb şi prestarea întreţinerii de către oricare din ei este liberatorie pentru toţi.

Creanţa de întreţinere nu poate fi transmisă unei alte persoane şi nici urmărită de creditori.

Contractului de înstrăinare a bunului cu condiţia întreţinerii pe viaţă se aplică în modul corespunzător normele cu privire la renta viageră dacă aceasta este stipulat în contract.

Prin contract de înstrăinare a unui bun cu condiţia întreţinerii pe viaţă se înţelege faptul că o parte (beneficiarul întreţinerii) transmite un bun mobil sau imobil în proprietate celeilalte părţi (dobânditorul bunului), cu condiţia ca acesta (dobânditorul bunului) să-i ofere întreţinerea necesară, pe viaţă.

Exemplu:

A a încheiat cu B un contract de înstrăinare a unui bun cu condiţia întreţinerii pe viaţă, în care A se obligă să transmită în proprietatea lui B un apartament, iar B la rândul său se obligă să-i asigure lui A o întreținere în natură, care conform contractului constituie: asigurarea cu spaţiu locativ în imobilul înstrăinat, cu hrană de 3 ori pe zi, cu haine de vară și iarnă (cizme, palton, scurtă) – odată la 2 ani.